Schönheitsreparaturen beim Auszug: Musst du streichen?

Kaum ein Punkt bei der Wohnungsübergabe kostet so viel Geld und Nerven wie die Frage, ob gestrichen werden muss. Ein Maler für drei Zimmer kostet schnell vierstellig, und viele Mieter streichen, obwohl ihre Klausel längst unwirksam ist.

Die Antwort steht in drei Dokumenten: im Gesetz, in deinem Mietvertrag und im Protokoll vom Einzug. Hier steht, wie du sie liest.

Die gesetzliche Regel: Der Vermieter renoviert

Nach dem Gesetz muss der Vermieter die Wohnung während der ganzen Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB). Dazu gehören auch die Schönheitsreparaturen, allen voran das Streichen von Wänden und Decken.

Für Abnutzung durch normales Wohnen haftest du nicht (§ 538 BGB). Vergilbte Wände, Möbelabdrücke und Dübellöcher in üblicher Zahl sind vertragsgemäßer Gebrauch. Du musst also nur dann streichen, wenn dein Mietvertrag diese Pflicht wirksam auf dich überträgt. Fehlt eine wirksame Klausel, bleibt das Streichen Sache des Vermieters.

Welche Klauseln unwirksam sind

Formularklauseln zu Schönheitsreparaturen sind häufig unwirksam, und eine unwirksame Klausel fällt ganz weg. Es bleibt dann bei der gesetzlichen Regel, nicht bei einer „abgeschwächten“ Pflicht.

Der BGH hat in mehreren Urteilen festgelegt, was nicht geht:

Klausel	Folge	Urteil
Starre Fristen („mindestens aber alle 2 Jahre Küche, Bad und Toilette, alle 5 Jahre die übrigen Räume“), unabhängig vom tatsächlichen Zustand	Übertragung insgesamt unwirksam	VIII ZR 361/03, 23.6.2004
Vorgabe bestimmter Farben schon während der Mietzeit	Übertragung insgesamt unwirksam	VIII ZR 224/07, 18.6.2008
Wohnung unrenoviert übergeben, kein angemessener Ausgleich	Übertragung insgesamt unwirksam	VIII ZR 185/14, 18.3.2015
Quotenabgeltung: anteilige Kosten, wenn beim Auszug noch nicht renoviert werden muss	Quotenklausel unwirksam	VIII ZR 242/13, 18.3.2015

Eine Ausnahme bei den Farben: Verlangt die Klausel helle, neutrale Farben nur für den Zustand bei der Rückgabe, benachteiligt dich das nach demselben Urteil (VIII ZR 224/07) nicht unangemessen. Während der Mietzeit darfst du so bunt wohnen, wie du willst.

Eine Klausel kann also nur wirksam sein, wenn du eine renovierte Wohnung bekommen hast oder einen angemessenen Ausgleich, und wenn sie weder starre Fristen noch Farbvorgaben für die Mietzeit enthält. Selbst dann musst du nur streichen, wenn es nach dem Zustand der Wände tatsächlich nötig ist. Anders bei der Quotenklausel: Ist sie unwirksam, bleibt die Pflicht zum Streichen davon unberührt (BGH, VIII ZR 224/07).

BGH VIII ZR 185/14: die unrenoviert übergebene Wohnung

Hast du die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übernommen, darf dir eine Formularklausel die Schönheitsreparaturen nicht ohne angemessenen Ausgleich aufbürden. Das hat der BGH am 18. März 2015 entschieden (VIII ZR 185/14).

Die Begründung ist einfach: Sonst müsstest du die Gebrauchsspuren deines Vormieters beseitigen und die Wohnung am Ende womöglich schöner zurückgeben, als du sie bekommen hast. Mit dem Urteil hat der BGH seine frühere, vermieterfreundlichere Rechtsprechung aufgegeben.

Wann gilt eine Wohnung als unrenoviert?

Sie muss nicht völlig abgewohnt sein. Entscheidend ist, ob die Räume bei Einzug den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Gebrauchsspuren aus der Zeit vor deinem Einzug schaden, außer sie sind so gering, dass sie bei realistischer Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Ein einzelner kleiner Fleck macht die Wohnung nicht unrenoviert. Am Ende wägt das Gericht alle Umstände des Einzelfalls ab.

Was ist ein angemessener Ausgleich?

Einen festen Betrag nennt der BGH nicht. Der Ausgleich muss dich so stellen, als hättest du eine renovierte Wohnung bekommen, etwa durch eine Zeit mit weniger oder gar keiner Miete. Im entschiedenen Fall mussten bei Einzug drei von vier Zimmern gestrichen werden, dafür reichte ein Nachlass von einer halben Monatsmiete nicht. Gab es keinerlei Gegenleistung, ist die Frage schnell beantwortet.

Quotenklauseln: keine anteiligen Kosten

Quotenabgeltungsklauseln sind in Formularmietverträgen unwirksam. Diese Klauseln sollten den Mieter, der vor Ablauf der Renovierungsfristen auszieht, einen Anteil der künftigen Malerkosten zahlen lassen, etwa 60 Prozent nach drei Jahren. Der BGH hat sie am 18. März 2015 gekippt (VIII ZR 242/13): Beim Vertragsschluss kann niemand verlässlich abschätzen, was so eine Klausel am Ende kostet. Das benachteiligt den Mieter unangemessen (§ 307 Abs. 1 BGB).

Steht eine solche Klausel in deinem Vertrag, zahlst du beim Auszug keinen Anteil, auch wenn der Vermieter einen Kostenvoranschlag schickt.

Wer was beweisen muss

Behauptest du, die Wohnung sei bei Einzug unrenoviert gewesen, musst du das beweisen, wenn der Vermieter es bestreitet. Das hat der BGH im selben Urteil (VIII ZR 185/14) klargestellt. Dass du einen angemessenen Ausgleich bekommen hast, muss dagegen der Vermieter beweisen.

Deinen Teil zu beweisen kann schwierig werden, das sieht auch der BGH, weil die Frage oft erst beim Auszug aufkommt. Nach sieben Jahren weiß niemand mehr genau, wie das Wohnzimmer bei Einzug aussah. Zeugen erinnern sich unterschiedlich, und Umzugsfotos zeigen meist Kartons statt Wände. Streitet ihr darüber, ob eine Klausel wirksam ist, hilft deshalb ein Einzugsprotokoll mit Fotos, das beide damals unterschrieben haben.

Warum das Einzugsprotokoll entscheidet

Das Einzugsprotokoll ist dein Beweis für den Zustand am ersten Tag. Steht darin „Wände mit deutlichen Gebrauchsspuren“, ist die Frage nach der unrenovierten Wohnung meist schon beantwortet.

Ein Beispiel mit echten Daten:

• 1. April 2019: Einzug. Das Protokoll hält fest: „Wohnzimmer und Flur: Wände vergilbt, ca. 20 Dübellöcher; Schlafzimmer: Wasserrand an der Decke“. Dazu Fotos, beide unterschreiben. Die Miete ist die ortsübliche, einen Nachlass gab es nicht.
• Mietvertrag: Formularklausel, nach der der Mieter die Schönheitsreparaturen trägt.
• 31. März 2026: Auszug. Der Vermieter verlangt, dass du alle Räume streichst.

Hier spricht viel dafür, dass die Klausel nach VIII ZR 185/14 unwirksam ist, weil die Wohnung unrenoviert übergeben wurde und kein Ausgleich vereinbart war. Dann musst du nicht streichen, und der Vermieter darf keine Malerkosten von der Kaution abziehen. Ohne das Protokoll von 2019 stünde Aussage gegen Aussage.

Was ein gutes Einzugsprotokoll für diesen Zweck enthält:

1. Jeden Raum einzeln, mit Wänden, Decke, Türen, Heizkörpern und Fensterrahmen.
2. Konkrete Beschreibungen: vergilbt, fleckig, Dübellöcher mit ungefährer Zahl, Risse.
3. Fotos, die dem Protokoll zugeordnet sind, mit Datum.
4. Die Unterschriften beider Seiten und eine Kopie für dich.

Mit dem Übergabeprotokoll für die Wohnung gehst du bei Einzug und Auszug durch dieselben Räume und sagst, was du siehst. Die KI schreibt jeden Raum mit, und das PDF wird mit Zeitstempel versiegelt. Wenn du gerade einziehst: Das ist der Moment, der in sieben Jahren über die Malerrechnung entscheidet.

Knallige Farben: die Grenze

Auch ohne wirksame Klausel darfst du die Wohnung nicht in jedem Zustand zurückgeben. Hast du sie neutral übernommen und die Wände in kräftigem Rot, Gelb oder Blau gestrichen, kannst du Schadensersatz schulden, wenn viele Mietinteressenten die Wohnung so nicht akzeptieren. Das hat der BGH am 6. November 2013 entschieden (VIII ZR 416/12). Grundlage ist die allgemeine Rücksichtnahmepflicht des Mieters, nicht eine Renovierungsklausel.

Die praktische Folge: Bunte Wände vor dem Auszug hell überstreichen. Das ist deutlich billiger als der Maler des Vermieters.

Was du jetzt tun solltest

Prüf zuerst deinen Mietvertrag, dann dein Einzugsprotokoll, dann den Zustand der Wände. In dieser Reihenfolge:

1. Gibt es eine Klausel zu Schönheitsreparaturen? Wenn nein, musst du nicht streichen.
2. Enthält sie starre Fristen oder Farbvorgaben für die Mietzeit? Dann ist sie unwirksam. Eine Quotenregelung ist für sich unwirksam, einen Anteil zahlst du dann nicht.
3. War die Wohnung bei Einzug unrenoviert, ohne Ausgleich? Dann ist sie ebenfalls unwirksam, sofern du das belegen kannst.
4. Nur wenn alles davon nicht zutrifft: Ist eine Renovierung nach dem Zustand der Wände tatsächlich nötig?

Bei einem größeren Betrag lohnt sich hier einmal der Blick eines Mietervereins auf die konkrete Klausel. Wie die Übergabe selbst abläuft und warum der Tag der Schlüsselrückgabe wichtig ist, steht im Ratgeber zur Wohnungsübergabe beim Auszug. Und wenn der Vermieter Malerkosten von der Kaution abziehen will, hilft der Ratgeber Kaution zurück.