Kaution zurück: Wie lange darf der Vermieter warten?

Die Kaution ist für viele Mieter das meiste Geld, das nach dem Auszug noch offen ist. Bis zu drei Kaltmieten liegen beim Vermieter, und der lässt sich oft Zeit. Ob das in Ordnung ist, hängt davon ab, wie lange es schon dauert und warum.

Hier steht, wie lange der Vermieter prüfen darf, was er abziehen und einbehalten darf und wie du das Geld zurückforderst, mit Mustertext.

Wie lange der Vermieter sich Zeit lassen darf

Eine gesetzliche Frist für die Rückzahlung gibt es nicht. Der Vermieter darf nach der Rückgabe der Wohnung eine angemessene Zeit prüfen, ob ihm noch Ansprüche zustehen. Erst wenn diese Frist abgelaufen ist, wird dein Anspruch auf Rückzahlung fällig.

Der BGH hat das im Urteil vom 18. Januar 2006 (VIII ZR 71/05) festgehalten. Wie lang „angemessen“ ist, hängt nach dem BGH von den Umständen des Einzelfalls ab, es können auch mehr als sechs Monate sein. Zurückzahlen muss der Vermieter die Kaution aber, sobald er sie zur Sicherung seiner Ansprüche nicht mehr braucht.

Ein Beispiel:

Ereignis	Datum
Schlüsselübergabe, Protokoll ohne Mängel	31. März 2026
Sechs-Monats-Frist nach § 548 BGB endet	30. September 2026
Letzte Nebenkostenabrechnung (Kalenderjahr 2026) spätestens	31. Dezember 2027

Das Datum der Schlüsselübergabe ist auch deshalb wichtig, weil an ihm die Sechs-Monats-Frist für Schadensersatz nach § 548 BGB hängt. Mehr dazu im Ratgeber zur Wohnungsübergabe beim Auszug.

Was § 551 BGB zur Kaution regelt

§ 551 BGB begrenzt die Kaution und schreibt vor, wie der Vermieter sie aufbewahren muss. Die wichtigsten Punkte:

• Höhe: höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne die Betriebskosten, die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesen sind. Bei 800 Euro kalt also maximal 2.400 Euro.
• Raten: Bei einer Geldkaution darfst du in drei gleichen monatlichen Raten zahlen. Die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die anderen mit den nächsten beiden Mieten.
• Anlage: Der Vermieter muss das Geld bei einer Bank anlegen, grundsätzlich zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist, und immer getrennt von seinem eigenen Vermögen.
• Zinsen: Die Erträge stehen dir zu und erhöhen die Kaution. Du bekommst also mehr zurück, als du gezahlt hast, auch wenn es bei niedrigen Sparzinsen oft nur wenige Euro sind.

Frag in deiner Rückforderung ausdrücklich nach den Zinsen. Viele Kautionsabrechnungen vergessen sie.

Teil einbehalten für die Nebenkostenabrechnung

Steht noch eine Nebenkostenabrechnung aus, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution zurückhalten, bis er abgerechnet hat. Das hat der BGH im selben Urteil (VIII ZR 71/05) entschieden, allerdings nur, wenn eine Nachzahlung zu erwarten ist.

Zwei Grenzen gelten:

1. Nur ein Teil, nicht alles. Der Einbehalt richtet sich nach der voraussichtlichen Nachforderung. Hattest du in den letzten Jahren immer ein Guthaben oder eine Nachzahlung von 60 Euro, rechtfertigt das keinen Einbehalt von 2.400 Euro. Die Vorjahresabrechnung ist das beste Argument.
2. Nicht unbegrenzt lange. Der Vermieter muss die Betriebskosten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen (§ 556 Abs. 3 BGB). Danach kann er eine Nachzahlung grundsätzlich nicht mehr verlangen, außer er hat die Verspätung nicht zu vertreten.

Ziehst du Ende März aus und rechnet der Vermieter nach Kalenderjahr ab, kommt die Abrechnung für die ersten drei Monate des Jahres erst mit der Jahresabrechnung, also spätestens am 31. Dezember des Folgejahres. Längstens so lange darf er den Einbehalt behalten, und eben nur den Teil. Den Rest kannst du nach der Prüfungsfrist verlangen.

Damit die Abrechnung stimmt, gehören die Zählerstände beim Auszug ins Protokoll, mit Zählernummer und Foto. Im Übergabeprotokoll für die Wohnung sagst du die Zählerstände beim Durchgehen einfach an oder fotografierst den Zähler, und die KI trägt sie in ihr Feld ein.

Was der Vermieter abziehen darf

Abziehen darf der Vermieter alles, was er aus dem Mietverhältnis noch von dir verlangen kann. Die Kaution sichert seine Ansprüche, sie ist keine Entschädigung für eine abgewohnte Wohnung.

Darf er abziehen	Darf er nicht abziehen
Offene Miete	Normale Abnutzung (vergilbte Wände, Laufspuren, übliche Dübellöcher)
Nachzahlung aus der Nebenkostenabrechnung	Pauschalen „für Renovierung“ ohne Grund
Schadensersatz für echte Schäden, etwa ein Brandloch oder einen gesprungenen Waschtisch	Schönheitsreparaturen, wenn die Klausel im Mietvertrag unwirksam ist
Schönheitsreparaturen, wenn du wirksam dazu verpflichtet warst und sie nicht gemacht hast	Schäden, die schon im Einzugsprotokoll stehen

Für Veränderungen durch den vertragsgemäßen Gebrauch haftest du nicht (§ 538 BGB). Ob du streichen musstest, ist oft der größte Posten und eine eigene Frage, die der Ratgeber zu Schönheitsreparaturen beim Auszug beantwortet.

Verjährte Schäden: das BGH-Urteil von 2024

Der Vermieter darf Schäden in der Regel auch dann noch mit einer Barkaution verrechnen, wenn seine Ansprüche nach sechs Monaten schon verjährt sind. Das hat der BGH am 10. Juli 2024 entschieden (VIII ZR 184/23).

Im Fall hatte die Mieterin die Wohnung am 8. November 2019 zurückgegeben und rund 780 Euro Kaution verlangt. Der Vermieter rechnete erst am 20. Mai 2020 mit behaupteten Schäden von 1.175 Euro auf, nach Ablauf der sechs Monate. Der BGH ließ die Aufrechnung trotz Verjährung zu: Eine Barkaution solle dem Vermieter gerade ermöglichen, sich nach dem Mietende auf einfache Weise aus ihr zu befriedigen. Ob die Schäden wirklich bestehen, muss das Landgericht noch klären.

Das bedeutet in der Praxis:

• Der Fristablauf allein bringt dir die Kaution nicht zurück.
• Über die Kaution hinaus kann der Vermieter verjährte Schäden nicht mehr einfordern.
• Der Schaden muss trotzdem bestehen, und der Vermieter muss ihn beweisen. Hier zählt das gemeinsam unterschriebene Übergabeprotokoll: Was erkennbar war und nicht drinsteht, ist in der Regel ausgeschlossen.

Das Urteil betrifft die Barkaution. Für andere Formen wie eine Bürgschaft hat der BGH damit nichts entschieden.

Die Kautionsabrechnung prüfen

Schickt dir der Vermieter eine Abrechnung mit Abzügen, prüf jeden Posten gegen die beiden Protokolle. Diese Fragen reichen meistens:

• Steht der abgezogene Schaden im Auszugsprotokoll? Wenn nicht, obwohl er bei der Begehung sichtbar war: widersprechen.
• Steht er schon im Einzugsprotokoll? Dann war er vor dir da.
• Ist es ein Schaden oder normale Abnutzung?
• Sind die Zinsen enthalten?
• Ist der Einbehalt für die Nebenkosten begründet und nachvollziehbar berechnet?

Widersprich schriftlich, Posten für Posten, mit Verweis auf Protokoll und Fotos. Den Betrag, über den ihr nicht streitet, forderst du im selben Brief gleich mit an.

So forderst du die Kaution zurück

Schreib dem Vermieter, sobald die Prüfungsfrist um ist, und setz ihm eine Frist von zwei Wochen. Schick den Brief so, dass du den Zugang beweisen kannst, etwa per Einwurf-Einschreiben.

Ein Mustertext, den du anpassen kannst:

Betreff: Rückzahlung der Mietkaution, Wohnung [Adresse]

Sehr geehrte/r [Name],

das Mietverhältnis über die oben genannte Wohnung endete am [Datum]. Die Wohnung und alle Schlüssel habe ich Ihnen am [Datum] übergeben, siehe das gemeinsam unterschriebene Übergabeprotokoll.

Ich habe eine Kaution von [Betrag] Euro gezahlt. Bitte zahlen Sie mir die Kaution einschließlich der angefallenen Zinsen bis zum [Datum, zwei Wochen ab heute] auf folgendes Konto zurück: [IBAN, Kontoinhaber].

Falls Sie für die ausstehende Betriebskostenabrechnung einen Teil einbehalten wollen, zahlen Sie bitte den übrigen Betrag fristgerecht aus und teilen Sie mir mit, wie Sie die Höhe des Einbehalts berechnet haben.

Mit freundlichen Grüßen [Name, neue Anschrift]

Reagiert der Vermieter nicht, bleibt der gerichtliche Weg, also ein Mahnbescheid oder eine Klage. Bei höheren Beträgen oder wenn der Vermieter Schäden behauptet, lohnt sich vorher eine Beratung beim Mieterverein oder bei einer Anwältin für Mietrecht.

Am meisten Ärger spart ein Protokoll, auf das sich beide beim Auszug geeinigt haben. Wer beim Einzug und beim Auszug dieselbe Vorlage nutzt und beide Fassungen unterschrieben hat, muss selten über die Kaution streiten.