Wohnungsabgabe: Mängelrüge, Protokoll und Depot

Die Wohnungsabgabe ist in der Schweiz ein fester Termin mit Protokoll, und für die Vermieterschaft läuft ab diesem Moment eine sehr kurze Frist. Wer die Regeln kennt, geht ruhiger hinein: Du musst nicht alles unterschreiben, was dir hingelegt wird, und du zahlst nicht für einen Anstrich, der ohnehin fällig war.

Hier geht es um die drei Fragen, die an diesem Tag zählen: Was muss die Vermieterschaft wann rügen, was steht im Abnahmeprotokoll und was davon zahlst du, und wie kommst du an dein Mietzinsdepot.

Die Mängelrüge nach Art. 267a OR

Die Vermieterschaft muss die Wohnung bei der Abgabe prüfen und Mängel, für die du einzustehen hast, sofort melden. Versäumt sie das, verliert sie ihre Ansprüche, ausser bei Mängeln, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren.

So steht es in Art. 267a OR:

• Abs. 1: Prüfung bei der Rückgabe, sofortige Meldung der Mängel.
• Abs. 2: Ohne rechtzeitige Meldung gehen die Ansprüche verloren, ausser für versteckte Mängel.
• Abs. 3: Versteckte Mängel, die später auftauchen, müssen ebenfalls sofort nach der Entdeckung gemeldet werden.

«Sofort» heisst in der Regel innert zwei bis drei Werktagen nach der Abgabe, Samstag und Sonntag nicht mitgezählt. So sieht es die Lehre, auf die sich das Bundesgericht stützt, und so entscheidet etwa das Mietgericht Zürich. Unter besonderen Umständen kann auch eine Woche noch reichen. Eine Rüge drei Wochen nach der Abgabe gilt nach kantonaler Praxis grundsätzlich als zu spät.

Auch der Inhalt zählt. Laut den Gerichten des Kantons Zürich muss eine gültige Mängelrüge:

1. die Mängel konkret bezeichnen (nicht «Wohnung in schlechtem Zustand», sondern «Brandfleck Parkett Wohnzimmer, 3 cm, vor dem Fenster»),
2. klar machen, dass du dafür haftbar gemacht wirst,
3. rechtzeitig kommen.

Ein Beispiel mit Daten: Du gibst die Wohnung am Mittwoch, 30. September 2026, ab. Du unterschreibst das Protokoll nicht, weil du einzelne Punkte bestreitest. Ihre Mängelrüge für sichtbare Mängel sollte dann bis Freitag, 2. Oktober, spätestens am Montag, 5. Oktober, erfolgen. Kommt am 20. Oktober ein Brief mit neuen Kratzern im Parkett, die bei der Abgabe gut zu sehen waren, kannst du dich auf Art. 267a Abs. 2 OR berufen.

Anders ist es bei versteckten Mängeln, etwa einem Wasserschaden hinter dem Kühlschrank. Die Vermieterschaft muss sie nicht bei der Abgabe erkennen, aber sofort melden, sobald sie sie entdeckt.

Das Abnahmeprotokoll: Mängelrüge, nicht Schuldschein

Das Abnahmeprotokoll hält fest, in welchem Zustand die Wohnung zurückkommt, und dient der Vermieterschaft oft gleich als Mängelrüge. Unterschreiben musst du es nicht, und du solltest es nicht ungeprüft tun.

Der Mieterinnen- und Mieterverband sagt es deutlich: Eine Pflicht zur Unterschrift gibt es nicht. Wer unterschreibt, anerkennt die aufgeführten Schäden und muss sie bezahlen. Das Protokoll ist damit mehr als eine Zustandsaufnahme, es kann zur Schuldanerkennung werden.

Was du vor Ort tun kannst:

• Einzelne Punkte bestreiten: Schreib bei den fraglichen Punkten «Gilt nicht als Schuldanerkennung» dazu, mit kurzer Begründung, etwa «bei Einzug vorhanden, siehe Antrittsprotokoll» oder «normale Abnützung».
• Auf Kostenklauseln achten: Viele Formulare enthalten Sätze, mit denen du dich zur Übernahme der Kosten verpflichtest, obwohl noch gar nicht klar ist, ob du sie schuldest. Ein solches Protokoll unterschreibst du laut Mieterverband besser nicht oder nur mit diesem Vermerk.
• Gar nicht unterschreiben: Wenn zu viel strittig ist. Dann muss die Vermieterschaft dir innert der kurzen Frist mitteilen, für welche Schäden sie dich belangen will.
• Kopie verlangen: Lass dir eine Kopie des Protokolls geben, unterschrieben oder nicht.

Nimm zur Abgabe dein Antrittsprotokoll vom Einzug mit. Mängel, die dort stehen, gehen nicht auf deine Rechnung. Fehlt ein Antrittsprotokoll, sind Fotos vom Einzug das Nächstbeste. Für beide Termine eignet sich das Protokoll zur Wohnungsabnahme: Du sagst beim Rundgang, was du siehst, und die KI schreibt Raum für Raum mit, die Fotos gleich dazu.

Was du zurückgeben musst: Art. 267 OR

Du musst die Wohnung in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt, nicht im Neuzustand. Normale Abnützung ist mit dem Mietzins abgegolten.

Art. 267 OR hat zwei Absätze, die bei der Abgabe oft übersehen werden:

• Abs. 1: Rückgabe im Zustand nach vertragsgemässem Gebrauch. Wände, die nach acht Jahren nicht mehr frisch aussehen, Laufspuren im Parkett, verblichene Storen: normale Abnützung.
• Abs. 2: Vereinbarungen, in denen du dich im Voraus verpflichtest, bei Mietende eine Entschädigung zu zahlen, die anderes als die Deckung des allfälligen Schadens einschliesst, sind nichtig. Eine Klausel im Mietvertrag wie «Bei Auszug zahlt die Mieterschaft pauschal CHF 800 für das Streichen», ob ein Schaden besteht oder nicht, hilft der Vermieterschaft deshalb nicht.

Was du zahlst, sind Schäden über die normale Abnützung hinaus: Brandlöcher, Wasserflecken durch umgekippte Pflanzen, zerkratzte Glaskeramik, Nikotinbeläge, eigenmächtig gestrichene Wände in Dunkelgrau. Und auch dann nur den Zeitwert, nicht den Neupreis.

Die paritätische Lebensdauertabelle

Wie viel ein Schaden dich kostet, hängt vom Alter des beschädigten Teils ab. Dafür gibt es die paritätische Lebensdauertabelle von Hauseigentümerverband (HEV) und Mieterinnen- und Mieterverband; die aktuelle Fassung gilt seit dem 1. Februar 2024.

Die Tabelle nennt für jede Einrichtung, vom Wandanstrich über Parkett und Spannteppich bis zum Geschirrspüler, eine übliche Lebensdauer in Jahren. Ist die Lebensdauer abgelaufen, hat das Teil keinen Restwert mehr, und du zahlst für einen Schaden daran grundsätzlich nichts mehr. Davor zahlst du anteilig.

Die Rechnung geht so:

Angabe	Beispiel
Lebensdauer laut Tabelle	10 Jahre
Alter des Teils bei der Abgabe	7 Jahre
Restwert	3/10 = 30 %
Kosten für den Ersatz	CHF 1 200
Dein Anteil	CHF 360

Die Werte für deine konkreten Teile schlägst du im kostenlosen Suchtool beim Mieterverband oder beim HEV nach. Wichtig ist, dass du weisst, wann das Teil zuletzt erneuert wurde: Frag die Liegenschaftsverwaltung, wann zuletzt gestrichen oder der Boden versiegelt wurde. Steht es im Antrittsprotokoll, umso besser.

Nachreinigung und Vorabnahme

Beanstandet die Verwaltung bei der Abgabe die Reinigung, muss sie dir laut Mieterverband eine kurze Nachfrist zum nochmaligen Putzen geben, bevor sie selbst reinigen lässt und dir die Rechnung stellt. Eine Vorabnahme ein paar Tage vorher erspart dir das oft.

Nachreinigung. Die Reinigung ist deine Sache, die Wohnung muss ordentlich gereinigt übergeben werden. Wenn du eine Reinigungsfirma beauftragst, vereinbare eine Abnahmegarantie: Die Firma reinigt kostenlos nach, wenn die Verwaltung etwas beanstandet. Damit das klappt, sollte jemand von der Firma bei der Abgabe dabei sein, denn die Nachreinigung muss meist gleich erfolgen. Im Protokoll notierst du dann: «Nachreinigung Küche und Bad am [Datum], von Verwaltung abgenommen.»

Vorabnahme. Manche Verwaltungen bieten eine Vorbesichtigung ein bis zwei Wochen vor der Abgabe an, man kann sie aber auch selbst anfragen. Du erfährst, was beanstandet würde: das tropfende Lavabo, die fehlende Dichtung am Kühlschrank, der verstopfte Siphon. Kleinigkeiten, die unter den kleinen Unterhalt fallen, kannst du so noch selbst beheben. Das Gesetz kennt die Vorabnahme nicht. Sie ersetzt die Abgabe nicht, und die Frist für die Mängelrüge beginnt erst mit der eigentlichen Rückgabe der Wohnung.

Das Mietzinsdepot nach Art. 257e OR

Das Depot liegt auf einem Konto bei einer Bank, das auf deinen Namen lautet, und beträgt bei Wohnungen höchstens drei Monatsmieten. Die Bank zahlt es nur aus, wenn beide Seiten zustimmen oder ein rechtskräftiger Zahlungsbefehl oder ein rechtskräftiges Urteil vorliegt. Ein Jahr nach Mietende bekommst du es auch ohne Zustimmung, wenn die Vermieterschaft bis dahin nichts rechtlich geltend gemacht hat.

Die Regeln aus Art. 257e OR:

• Konto auf deinen Namen: Eine Sicherheit in Geld oder Wertpapieren muss die Vermieterschaft bei einer Bank auf einem Sparkonto oder Depot hinterlegen, das auf den Namen der Mieterschaft lautet. Auf ihr eigenes Konto gehört das Geld nicht.
• Höchstens drei Monatszinse bei Wohnräumen, das bestätigt auch ch.ch.
• Freigabe: Die Bank gibt das Depot nur heraus mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder ein rechtskräftiges Gerichtsurteil.
• Ein-Jahres-Regel: Hat die Vermieterschaft innert einem Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch rechtlich geltend gemacht, kannst du die Rückerstattung direkt von der Bank verlangen.

«Rechtlich geltend gemacht» heisst laut Mieterverband: Betreibung, Schlichtungsgesuch oder Klage. Ein Mahnbrief oder eine E-Mail reicht nicht. Endet dein Mietverhältnis am 30. September 2026 und kommt bis zum 30. September 2027 nichts davon, kannst du ab dem 1. Oktober 2027 die Auszahlung direkt bei der Bank verlangen.

Normalerweise geht es schneller: Die Verwaltung schickt eine Schlussabrechnung mit den Abzügen und einen Auftrag zur Auflösung des Kontos (Saldierungsauftrag). Unterschreib diesen Auftrag laut Mieterverband nur, wenn du mit der Abrechnung einverstanden bist. Mit deiner Unterschrift gibst du das Geld für die Abzüge frei.

Wenn ihr euch nicht einig werdet

Erste Anlaufstelle ist die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht am Ort der Wohnung. Sie ist paritätisch mit Vertretungen von Mieter- und Vermieterseite besetzt (Bundesamt für Wohnungswesen), versucht zuerst, euch zu einer Einigung zu bringen, und Gerichtskosten fallen im Schlichtungsverfahren keine an (Art. 113, 200 und 201 ZPO).

Bevor du ein Gesuch stellst, lohnt sich ein Gespräch mit der Rechtsberatung deiner Sektion des Mieterinnen- und Mieterverbands. Wenn du bei der Abgabe Streit erwartest, kannst du dort auch eine Wohnungsexpertin oder einen Wohnungsexperten zur Unterstützung beiziehen. Melde dich dafür frühzeitig bei deiner Sektion.