Kaution zurück in Österreich: Frist, Zinsen, Abzüge

Die Kaution ist in Österreich meist das größte Stück Geld, das beim Auszug offen ist, und oft das, worüber am längsten gestritten wird. Die gute Nachricht: Für die meisten Mietwohnungen ist die Rückzahlung in § 16b MRG klar geregelt, mit Zinsen und ohne dass der Vermieter sich ewig Zeit lassen darf.

Ob du dein Geld schnell und vollständig zurückbekommst, entscheidet sich aber am Tag der Rückstellung: daran, wie gut der Zustand der Wohnung festgehalten ist. Hier steht, was gilt, was abgezogen werden darf und was du tust, wenn nichts kommt.

Was § 16b MRG vorschreibt

Der Vermieter muss eine bar übergebene Kaution verzinslich auf einem Sparbuch veranlagen und sie nach Mietende unverzüglich samt Zinsen zurückzahlen, soweit er sie nicht für berechtigte Forderungen braucht.

Im Einzelnen:

• Veranlagung: Zahlst du die Kaution in bar oder per Überweisung, muss der Vermieter sie auf ein Sparbuch legen. Andere Anlageformen sind erlaubt, wenn sie gleich gut verzinst und gleich sicher sind (Einlagensicherung) und vom Vermögen des Vermieters klar getrennt bleiben, auch für den Fall seiner Insolvenz.
• Auskunft: Auf Verlangen muss er dir schriftlich mitteilen, wie die Kaution veranlagt ist. Frag das ruhig schon während der Mietzeit, nicht erst beim Auszug.
• Rückzahlung: Nach Ende des Mietverhältnisses „unverzüglich“, samt den Zinsen aus der Veranlagung. Behalten darf er nur, was er für berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis braucht. Den Rest muss er dir zurückzahlen.

Die Kaution kann auch gleich als Sparbuch übergeben werden. Dann bekommst du beim Auszug dieses Sparbuch samt Zinsen zurück, wieder abzüglich berechtigter Forderungen.

„Unverzüglich“ heißt nicht „am Tag der Schlüsselübergabe“, aber auch nicht „wenn es sich ausgeht“. Laut Mietervereinigung hat der Vermieter eine angemessene Frist, um die Wohnung anzusehen und Kostenvoranschläge für Schäden einzuholen. Deinen Rückzahlungsanspruch kannst du laut Stadt Wien innerhalb der langen Verjährungsfrist von 30 Jahren geltend machen. Trotzdem: je früher du ihn schriftlich stellst, desto leichter ist der Nachweis.

Gilt § 16b für deine Wohnung?

§ 16b MRG gilt im Voll- und im Teilanwendungsbereich des MRG, nicht aber in der Vollausnahme. Welcher Bereich deiner ist, hängt vor allem vom Gebäude ab, nicht vom Mietvertrag.

Bereich	Typische Beispiele	Kaution
Vollanwendung	Altbau-Hauptmietwohnung in einem Mehrparteienhaus	§ 16b MRG gilt
Teilanwendung (§ 1 Abs 4 MRG)	freifinanzierter Neubau mit Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953; vermietete Eigentumswohnung in einem Haus mit Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945	§ 16b MRG gilt, weil § 1 Abs 4 ihn ausdrücklich nennt
Vollausnahme (§ 1 Abs 2 MRG)	Ein- oder Zweiobjekthaus (Verträge ab 1. Jänner 2002), Dienstwohnung, Ferienwohnung	§ 16b MRG gilt nicht

In der Teilanwendung gelten nur wenige Paragrafen des MRG, darunter Kündigungsschutz, Befristung und eben die Kaution. Für Mieter von Neubau- und Eigentumswohnungen ist das wichtig: Auch ohne Mietzinsobergrenzen hast du den vollen Kautionsschutz.

In der Vollausnahme gilt das MRG gar nicht, sondern das ABGB und dein Vertrag. Eine gesetzliche Pflicht zur Veranlagung auf einem Sparbuch gibt es dann nicht. Ob und wie die Kaution verzinst wird und wann sie zurückkommt, richtet sich vor allem nach dem, was vereinbart ist. Grenzen setzen die allgemeinen Regeln, etwa § 879 ABGB gegen sittenwidrige Vereinbarungen. Für die Rückgabe der Wohnung und die Jahresfrist gelten aber auch hier §§ 1109 und 1111 ABGB, dazu gleich mehr. Wenn du nicht sicher bist, wohin deine Wohnung gehört: Die Arbeiterkammer hat dafür einen eigenen Überblick.

Was der Vermieter abziehen darf

Abziehen darf er nur berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis: vor allem offene Miete und Schäden, die über die normale Abnützung hinausgehen. Für pauschale „Reinigungsgebühren“ oder „Renovierungsanteile“ ohne konkreten Schaden ist die Kaution nicht da.

Typische berechtigte Abzüge:

• Mietzinsrückstände, auch einzelne nicht bezahlte Monate
• ein Brandloch im Parkett, eine gesprungene Waschbeckenkeramik, eine zerkratzte Glastür
• Wände, die du weiß übernommen und ortsunüblich gestrichen hast, etwa schwarz
• starke Verschmutzung durch Rauchen oder Tierhaltung, die über normales Wohnen hinausgeht

Nicht berechtigt sind Abzüge für Dinge, die bei normalem Wohnen passieren, und für Schäden, die schon beim Einzug da waren. Genau dafür brauchst du das Übergabeprotokoll vom Einzug.

Wichtig ist auch die Höhe: Ein Schaden gibt dem Vermieter nicht das Recht, die ganze Kaution zu halten. Er darf nur so viel einbehalten, wie die Forderung ausmacht, und bei Schäden nur den Zeitwert verlangen, nicht den Neuwert. Im Streit muss er beweisen, dass seine Gegenforderungen bestehen und berechtigt sind.

Normale Abnützung und Ausmalen

Für normale Abnützung zahlst du nichts extra. § 1109 ABGB verlangt die Rückstellung „dem etwa errichteten Inventarium gemäß“ oder in dem Zustand, in dem du die Wohnung übernommen hast. Die Abnützung durch vertragsgemäßen Gebrauch ist dabei mit der Miete abgegolten. Haften musst du nach § 1111 ABGB nur für Beschädigung und übermäßige Abnützung, die du oder dein Untermieter verschuldet haben, nicht für Zufall.

Laut Arbeiterkammer haben mehrere OGH-Urteile bestätigt, dass Wandfarbe, die nach einer Weile nicht mehr makellos ist, und Kratzer im Parkett normale Abnützung sind. Dübellöcher in üblichem Ausmaß sind laut AK Wien ebenfalls kein Grund, die Kaution einzubehalten.

Beim Ausmalen ist die Lage so:

• Eine vorformulierte Ausmalklausel im Mietvertrag ist nach der aktuellen Rechtsprechung grundsätzlich unwirksam, schreibt die Arbeiterkammer.
• Gültig ist eine Ausmalpflicht etwa, wenn du sie mit dem Vermieter individuell ausgehandelt hast oder dafür einen angemessenen Ausgleich bekommst, zum Beispiel einen erlassenen Monatsmietzins.
• Ohne gültige Vereinbarung musst du nur ausmalen, wenn die Wände übermäßig abgenützt sind oder du sie auf ortsunübliche Weise gestaltet hast. Beispiel der AK: ein schwarz gestrichenes Kinderzimmer. Dezente Farben wie Grün musst du nicht übermalen.

Praktisch heißt das: Hast du in dezenten Farben gewohnt und die Wände nicht übermäßig abgenützt, ist Ausmalen beim Auszug meist nicht deine Sache. Wer trotzdem streicht, sollte es ordentlich tun, denn ein fleckiger Eigenanstrich kann selbst zum Schaden werden.

Die Jahresfrist des § 1111 ABGB

Der Vermieter muss Ersatzansprüche wegen Beschädigung oder übermäßiger Abnützung binnen einem Jahr nach der Rückstellung gerichtlich geltend machen, sonst erlöschen sie. So steht es in § 1111 ABGB, und diese Frist gilt im MRG-Bereich genauso wie in der Vollausnahme.

Ein Beispiel mit Daten: Du gibst die Schlüssel am 31. März 2026 zurück, das Protokoll ist unterschrieben. Findet der Vermieter im Mai einen Wasserschaden unter der Küchenzeile, den er dir zurechnet, muss er ihn bis 31. März 2027 gerichtlich geltend machen. Eine Mahnung per Brief ist keine gerichtliche Geltendmachung. Hält er bis dahin einen Teil der Kaution zurück und verrechnet ihn mit seiner Forderung, wird es im Detail komplizierter; dann lass dich beraten, bevor du etwas unterschreibst oder aufgibst.

Zwei Dinge dabei nicht verwechseln:

• Die Jahresfrist betrifft die Ansprüche des Vermieters, nicht deine. Deinen Rückzahlungsanspruch kannst du weit länger durchsetzen.
• Die Frist beginnt mit der Rückstellung der Wohnung, also mit der Schlüsselübergabe, nicht mit dem Ende des Mietvertrags auf dem Papier.

Das Übergabeprotokoll bei der Rückstellung

Ein gemeinsames Übergabeprotokoll ist dein wichtigstes Beweismittel. Das Gesetz schreibt es nicht vor, aber § 1109 ABGB stellt auf das „Inventarium“ ab, und ohne Protokoll steht bei jedem Kratzer Aussage gegen Aussage.

Worauf es beim Rückstellungsprotokoll ankommt:

1. Raum für Raum: Wände, Böden, Fenster, Türen, Sanitär, Küche, Elektrogeräte, Keller oder Abteil. Nicht „alles in Ordnung“, sondern konkret.
2. Zählerstände: Strom, Gas, Wasser, Fernwärme, mit Foto des Zählers.
3. Schlüssel: Anzahl und Art, auch Briefkasten und Kellerabteil.
4. Fotos mit Datum: vom Einzug und vom Auszug, aus demselben Blickwinkel.
5. Vorbehalte: Bist du mit einem Eintrag nicht einverstanden, schreib das dazu, bevor du unterschreibst, zum Beispiel „Kratzer war bei Einzug vorhanden, siehe Einzugsprotokoll“.
6. Beide unterschreiben, und jeder bekommt ein Exemplar.

Mit dem Übergabeprotokoll für die Mietwohnung gehst du Raum für Raum durch und sagst, was du siehst. Die KI schreibt mit und legt die Fotos dazu. Die andere Seite kann auf deinem Handy oder später per E-Mail unterschreiben, und das PDF wird mit Zeitstempel versiegelt.

Der Einzug zählt mindestens so viel wie der Auszug. Hast du beim Einzug kein Protokoll gemacht, hilft beim Auszug zumindest ein detailliertes Rückstellungsprotokoll, damit später keine neuen „Schäden“ auftauchen.

Wenn die Kaution nicht kommt: wohin?

Erst schriftlich auffordern, dann den Antrag stellen: im MRG-Bereich bei der Schlichtungsstelle oder dem Bezirksgericht, in der Vollausnahme mit Klage beim Bezirksgericht. Die Arbeiterkammer und die Mietervereinigung helfen dir vorher.

1. Schriftliche Aufforderung. Schreib dem Vermieter nach der Rückstellung, am besten eingeschrieben, und setz eine kurze Frist, etwa 14 Tage. Die Arbeiterkammer hat dafür einen Musterbrief. Nenn den Betrag, die Zinsen und deine Kontonummer, und leg das Rückstellungsprotokoll bei.

2. Antrag im MRG-Bereich. Fällt deine Wohnung unter Voll- oder Teilanwendung, kannst du nach § 37 Abs 1 Z 8b MRG feststellen lassen, wie viel von der Kaution zurückzuzahlen ist, und die Rückzahlung verlangen. Das läuft im Außerstreitverfahren.

• Wo es eine Schlichtungsstelle gibt, musst du dort beginnen (§ 39 MRG). Das gibt es nur in wenigen Städten, etwa in Wien, Graz, Linz, Salzburg und Innsbruck (Rechnungshof). Das Verfahren dort kostet nichts. In Wien reicht ein formloser, unterschriebener Antrag, eine Vorlage dafür hat die AK Wien.
• Sonst stellst du den Antrag direkt beim Bezirksgericht, in dessen Sprengel die Wohnung liegt.

3. Klage in der Vollausnahme. Gilt das MRG nicht, klagst du die Kaution im normalen Zivilverfahren ein. Zuständig ist für Streitigkeiten aus Mietverträgen das Bezirksgericht, unabhängig vom Betrag (§ 49 Abs 2 Z 5 JN).

Beratung: Die Arbeiterkammer berät ihre Mitglieder kostenlos und hat zum Thema eine eigene Seite, Wenn der Vermieter die Kaution zurückhält. Auch die Mietervereinigung berät Mieterinnen und Mieter bei Kautionsstreitigkeiten. Bei höheren Beträgen und einem Vermieter, der auf stur schaltet, lohnt sich der Weg dorthin, bevor du den Antrag stellst.

Kurz vor dem Auszug: die Reihenfolge

Die Kaution sichert man sich in den Wochen vor dem Auszug, nicht danach. Diese Reihenfolge hat sich bewährt:

1. Einzugsprotokoll und Fotos heraussuchen.
2. Mietvertrag lesen: Gibt es eine Ausmalklausel, und ist sie vorformuliert oder ausgehandelt?
3. Kleine Schäden, die du verursacht hast, selbst fachgerecht beheben lassen, bevor die Hausverwaltung einen teuren Handwerker schickt.
4. Wohnung besenrein oder so, wie im Vertrag vereinbart, übergeben.
5. Rückstellungsprotokoll gemeinsam ausfüllen, Vorbehalte eintragen, beide unterschreiben.
6. Am selben Tag schriftlich die Kaution samt Zinsen zurückfordern.